こんにちは。
厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

被相続人の相続財産の中に土地や建物といった不動産がある場合、その分割方法に悩むケースは多いでしょう。

現金や預貯金とは異なり、不動産は分けることが困難な財産なので仕方ないですが、もし「共有での分割」を考えている場合は注意が必要です。
 

共有分割は公平性のある分け方ですが、デメリットも多いからです。

本コラムでは、不動産の共有分割における問題点について詳しくご説明いたします。

 

不動産の分割方法

まず、相続における不動産の分割には下記のパターンがあります。

現物分割：財産をそのままの状態で相続
換価分割：第３者に売却し、現金に換えてから分割する
代償分割：特定の相続人がそのまま相続し、他の相続人には代わりに現金等を与える
共有分割：一つの財産を複数の相続人で共有所持する

 
現物分割は単純明快ですが、不動産と他の財産（現金や預貯金等）の価値は必ずしも一致しないので、不公平になる場合があります。

換価分割は現金に換えてから分配するので公平性はありますが、売却には税金や手数料がかかってしまいます。

代償分割は最終的に他の相続人に同等の金銭を配分するため、不公平感はありませんが、特定の相続人に代償の金銭を支払う資力が必要となります。

 

共有分割の問題点

相続における不動産の共有分割には以下の問題が発生します。
 

（１）相続分の細分化

 
一次、二次と相続が続いて行けば、不動産は更に細かく分配されていき、複雑になります。
 

例えば、一次相続では被相続人の息子２人が土地を２分の１ずつ共有したとしても、その後、息子の１人が亡くなるとその子供達（被相続人の孫）で持分を分割します。

それが続くとどんどん共有者が増え、権利関係がややこしくなってしまいます。

 

（２）好きなタイミングで売れなくなる

 
不動産の売却には名義者全員の同意を要します。

共同所有者が遠方に住んでいる場合や、売却に反対した場合は、売る機会を逃す可能性があります。

 

（３）単独所有とすることも困難

 
共同分割した後、単独での所有に変更したいと考えても、共同所有者全員の同意が必要です。
 

また、遺産分割協議をもう一度やり直すことにもなり相当な手間が発生します。

「名義をどうするか」「失った持分の代わりはどうするか」「売却した方が良いのではないか」等、ここでも複数の利害関係人がいる場合には意見がまとまらない可能性が高いでしょう。

 

共有状態解消についての公的制度

共有名義の不動産を相続した際に、相続人同士で意見がまとまらない場合には、家庭裁判所で遺産分割に代わる処分を求めることもできます。

ただし、そこまで行ってしまうと多大な手間や諸々の費用が発生するリスクがあるので、共有分割は最初から避けた方が良いと言えるでしょう。

 

まとめ

不動産の共有分割の問題点について解説いたしました。
 

相続における不動産の分割方法は、共有だけではなく、他の方法もあるので、ご家族の状況や今後の相続も踏まえて十分検討することが大切です。

最適な方法がわからない場合や不安な場合は、専門の税理士に相談してください。

 

 

 
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