こんにちは。
厚木市で 相続 手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

被相続人の家が借り地の上に建っていた場合、相続ではどのように扱えば良いのかご存じでしょうか。
借地とは、土地の上に建物を建設するために土地を借りることです。

借り物のため、土地所有の場合と分けて考えますが、借り地の場合でも、相続では相続財産の対象となります。

よって、借地も通常の土地と同じように相続税評価を行わなければなりません。
金額の算出には、国税庁がホームページ上で公表している「借地権割合」をベースに計算します。

本コラムでは、借地上の建物を相続した場合を想定して、借り地の扱いを詳しく解説していきます。
実際、家が建っている土地が借地であるといったケースは多いので、是非参考にしてもらえればと思います。



借地権について

（１）借地権とは


土地を借りているというのは、「借地権」を持っていることになります。借地権とは建物を所有する目的で、土地の所有者に地代を支払い、その土地を借りる権利です。

土地を占有する権利には、借地権の他に所有権がありますが、借地権は自分自身で土地を保有する所有権とは異なります。

土地の借地権者土地の所有権者
売買不可可
賃貸地主の承諾次第で可可
管理可可
利用可可


借り物の土地なので、土地の利用や管理はできますが、当然ながら売ることはできません。しかし、地主の承諾次第では土地の賃貸は可能です。

なお、借地権は建物所有が前提です。そのため、駐車場として利用している場合、借地権は生じません。借地権を有していないと、解約が容易に行われてしまいます。



（２）借地権割合とは


借地として借りている土地の権利は、土地所有者の地主が持つ底地と借りている方が持つ借地権のある借地に分かれます。借地権割合とは、土地の権利のうち借地が何割を占めるかを表す数字です。

数字は地域特性や借地事情によって変わりますが、一般に都心の周辺や繁華街は借地権割合が高くなる傾向にあります。



借地権も相続可能

借り地の場合、建物のみが相続財産だと思いがちですが、借地権も被相続人固有の相続財産として相続可能です。借地権は目に見える資産ではないものの、法律上の権利として相続財産の一種に扱われます。

被相続人固有の財産なので、相続にあたっては地主からの許可も不要です。

しかし、相続財産なので、相続税の課税対象でもあります。



評価方法

借地権の評価額は、「土地の自用地評価額×借地権割合」にて計算します。

自用地評価額とは借地権がついてない前提の土地評価額で、それに借地権割合を掛ければ、借地権の評価額が算出できます。

借地権割合は不動産の路線価同様、国税庁のホームページから調べることができます。

★参考：国税庁ホームページ 路線価図・評価倍率表

 

上記の国税庁のページから該当する土地の住所を検索すると、道路沿いに図形と数字・アルファベットが書かれた地図が表示されます。借地権割合はアルファベットに変換されています。



遺贈の場合は注意

法定相続人への相続は問題ありませんが、相続人以外の方へ借地権を遺贈する場合は、地主の承諾と譲渡承諾料が必要です。

譲渡承諾料は借地権価格の10％程度が相場です。あくまで金額は目安なので、各パターンに応じて最終的な金額を決定します。

地主の承諾が得られない場合、家庭裁判所に借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申立てをすることも可能です。



土地の相続税評価が不明な場合は税理士に相談

借地権の相続税評価は前述したように、路線価と借地権割合を調べれば簡単に分かります。

ただし、土地評価は「奥行きがあるか」「間口が狭いか」「角地か」といった要素によっても金額が変わります。

つまり、専門知識のない方が評価計算をしてしまうと、金額を過剰に見積もって相続税を多く支払ったり、逆に少なく見積りすぎて税務調査に入られるリスクが出てきます。

土地や建物など、不動産の相続税評価は難しい分野です。よって、可能であれば不動産の相続税評価は経験と知識が豊富な税理士に相談した方が良いでしょう。

適正な評価額を算出するのはもちろん、様々な節税方法を提案したり、相続税申告を代行することも可能ですので、検討してみてください。



まとめ

借地権も相続財産となるので、建物と一緒に遺族（相続人）が引継ぎます。しかし、相続財産である以上、相続税もかかってきます。

もし、借地権の評価額が高額である場合、想定外に高い相続税が課されてしまうこともあります。よって、高額の借地権の相続が予定にある場合、できる限り相続開始前に、納税の対策を行っておくことが重要です。


相続の手続きでお困りのことがございましたら、 相続手続の専門家・相続手続相談士のいる厚木相続相談センターまでお気軽にご連絡ください。





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