厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

相続財産の中でも不動産は、分け方が難しいものです。現金のように1円単位で細かく分割できないため、トラブルの元にもなりやすいのです。

不動産の分割では、「代償分割」「換価分割」「現物分割」「共有分割」の四つの方法がありますが、それぞれの方法にはメリット・デメリットが存在します。

相続不動産の種類

相続不動産は被相続人が住んでいた住宅だけでなく、他にも様々なものがあります。

  • 戸建ての自宅（土地・建物）
  • 自宅用マンション
  • 倉庫
  • 店舗
  • 投資用賃貸物件（マンション・アパート・駐車場など）
  • 山・畑・田・空き地（遊休地）
  • 別荘

 
また上記以外にも「不動産にかかわる権利」もあります。地主から土地を借りて建物を建築する借地権、地上権、定期借地権などが該当します。

各不動産については分割方法をどうするか、所有者を誰にするのか決めなければなりません。

 

相続不動産の分割方法

相続不動産の分割方法には下記の４つがあります。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

 
不動産は1つしかない財産なので、お金のように細かく分けることはできません。そのため、完全に公平に分けるのは難しいと言えます。

 

現物分割の特徴

現物分割はそのままの状態で不動産を相続する方法です。
遺産に住宅と現金がある場合、配偶者が自宅を、長男が現金を相続するパターンです。

この分割は、明確かつ簡単な方法ですが、不動産は他の財産と比べて高価なため、バランスが釣り合わず、不公平が生じやすいのがデメリットです。不動産価値と同額の預貯金があれば良いですが、そのようなケースは珍しいでしょう。

もっとも、「不動産は管理も売却も大変なため、現金のみで良い」という相続人もいるので、合意が得られるのであれば、この現物分割はオススメな方法です。

また、現物分割は対象の不動産を処理しなくて良い＝そのままの状態で残せることもメリットです。

 

代償分割の特徴

特定の相続人に法定相続分を超える遺産を相続させ、超過分の代替として他の相続人に金銭等を渡す方法です。不動産は母親が引き継ぎ、子供には代償の現金を母親が払うパターンです。

代償として金銭を渡すので、細かい調整が可能です。最終的に相続人全員が不動産と同額に近い財産を得ることもできるので、公平性があります。

ただし、不動産を取得する相続人は金銭を支払うための資力が必要です。支払いが遅れると他の相続人から支払いを求める訴訟を起こされるリスクもあります。

代償金の支払能力がないのであれば、この方法はお勧めできません。

 

換価分割の特徴

換価分割は不動産を処分し、その売却金を相続人間で分け合う方法です。

手順としては相続人の話し合いにより不動産の名義変更を行う代表者を決定します。代表者は不動産の相続登記と売却を行なった後、お金を分割します。

換価分割は売却後の現金を分けるので、公平性があります。また、代表者が不動産名義変更と売却をするので、手続きもしやすいのです。

ただし、売却により譲渡所得税の納付および種々の手数料が生じます。また、不動産が思った通りの金額で売れるとは限りませんし、売れるまでに時間がかかり、お金の分割が大幅に遅れることもあります。

 

共有分割の特徴

共有分割は相続人が各人の持分を決めた上で不動産を共有取得する方法です。
共有取得のため、分割に不公平性はありませんが、デメリットが多くあまりオススメできません。

まず、不動産の売却に共有者全員の合意を得る必要があるので、手間がかかります。そして、建物の管理や実際に住む人を誰にするかなどについても、共有者間で話し合いをしなければなりません。

また、共有名義者の内の一人が亡くなると、その子供に不動産の権利が分割相続され、権利関係者が増えていきます。そうなると、複数の利害関係人が出てきてしまい、不動産の管理や処分について意見の収拾が更に困難となります。

最終的には共有状態解消に多大な手間や諸々の費用が発生する怖れがあるので、共有状態は最初から避けた方が良いのです。

 

状況に応じて最適な選択を

どの分割方法を選択するかは状況に応じて考えなければいけません。

まずは相続人全員で不動産を売っても良いかどうか決めましょう。仮に誰か一人でも売却を拒んだら手続きは進めなくなってしまうので、全員の意思を確認します。

売却が不可能であれば、金銭での精算方法で進めていくことになります。

相続不動産の相続はどの方法が一番適しているか、ケースごとにきちんと検討して進めていきましょう。

 

相続税の申告と相続登記も忘れずに

相続財産を取得した場合、財産の総額に応じて相続税が生じます。

不動産の評価を行った後、相続財産総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納付をしましょう。期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。期限を破った場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティを課せられてしまいますので注意してください。

相続税の控除に関する特例制度を適用する場合も、この期限内に申請しなくてはなりません。
（不動産には相続税控除の制度があるので、活用するケースが多いと言えます。）

また、不動産の名義変更（相続登記）も忘れずに手続きしましょう。

2024年には相続登記義務化を含む新法が施行されるため、可能な限り早く行っておきましょう。

 

まとめ

相続不動産の分割方法について解説しました。不動産は分割が難しい財産であると同時に「相続税の評価方法が違う」「名義変更（相続登記）をしなければならない」など、手続きも面倒です。

よって、財産の中に不動産が含まれる場合は、諸々の手続きを専門家に代行してもらうことも検討しましょう。

専門家に任せることで、手続きもスムーズに進むでしょう。

 

 

 

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