厚木市で　相続手続　支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続　の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 
相続ではさまざまなケースがありますが、引き継ぐ財産の中に土地がある例は多いです。自宅が建っていた土地が最も多いですが、賃貸アパート用の土地や、事業用に使っていた土地が含まれる場合もあります。

土地が相続財産の場合、気になるのが相続税です。場所にもよりますが、車や貴金属と比べると、土地は高額になる可能性が高いからです。

土地を相続する方に是非覚えておいて欲しい制度が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、相続する土地の評価額を80％も抑えることができます。

なお、減額されるのは「相続税評価額のみ」なので、土地自体の資産価値には影響しません。

 

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例は、特定要件を満たすことで土地の相続税評価額が最大で80％減額される制度です。相続税評価額が下がれば、相続税負担も少なくなります。

土地はそれ自体が高価値のため、それを引き継ぐ相続人の負担も大きくなります。相続税負担が大きいと、税金を払うために住む土地や事業用地を売却しなければならない可能性も出てきます。

そのような状況を回避するためにも、小規模宅地等の特例という制度が創設されました。

特例なので、無条件で評価額を減額できるわけではありません。むしろ、節税効果の大きい特例なので、要件も非常に複雑になっています。その土地の利用状況、誰が引き継ぐのかなどで、細かく分かれていきます。

また、対象の土地は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地の三つで、減額できる金額や上限面積はそれぞれで異なります。

 

土地要件

（１）対象の土地

 
小規模宅地等の特例の対象となる土地は以下の三つとなります。

  • 特定居住用宅地…住宅として使っていた土地
  • 特定事業用宅地…事業で使っていた土地
  • 貸付事業用宅地…賃貸として人に貸していた土地

相続で最も多いのは、特定居住用宅地です。

特定居住用宅地については、大前提として被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいたものだけが対象になります。別荘地など、一時的に利用していただけの土地は対象外です。

また、対象の土地は相続開始から相続税の申告期間(相続後10カ月)まで、継続して利用する必要があるので、その前に売却等をしてしまうと制度の適用ができないので注意しましょう。

 

（２）面積

 
面積は土地によって上限があります。

  • 特定居住用宅地の上限面積…330㎡
  • 特定事業用宅地の上限面積…400㎡
  • 貸付事業用宅地の上限面積…200㎡

面積が上限を超えれば、上限面積分だけ評価額が減になります。

例えば、評価額が1億円で500㎡の居住用宅地なら、評価額は330㎡まで80％減額なので、1億円－1億円÷500㎡×330㎡×0.8＝4720万円です。

国内の一軒家の平均面積は約130㎡程です。
広い豪邸に住んでいない限り、大抵の居住用宅地は上述の面積内におさまるでしょう。

 

（３）評価額の減額率

 
相続の際の評価額は以下の通りとなります。

  • 特定居住用宅地の評価額…80%減
  • 特定事業用宅地の評価額…80%減
  • 貸付事業用宅地の評価額…50%減

貸付用が最も低いですが、賃貸物件の場合はそもそも相続時の評価計算方法自体に控除があるので、バランスが取れているとも言えます。

 

取得者の要件（特定居住用宅地の場合）

（１）配偶者

 
故人の配偶者が土地の取得者である場合、特定居住用宅地であれば、無条件で特例の適用となります。

配偶者の方であれば、故人と生前別居していても適用できます。相続したら申告期限前に売却しても構いません。

配偶者は相続ではかなり優遇されますが、それは小規模宅地等の特例の要件でも同じです。

 

（２）同居親族

 
故人と同居していた親族が取得者となる場合、相続税の申告期限まで引き続きその宅地を所有し、同じ家に住み続けることで適用要件となります。

この場合の同居は、生活の拠点を一緒にするという意味です。住民票が同一というだけでなく、実際に同居していた事実が必要です。なお、同居には期間の制限がありません。極端な例ですが、相続開始前の一週間前であっても同居していれば、特例は適用されます。

ただし、亡くなる前の居住期間はありませんが、相続開始後の10ヶ月間はそこに住み続けなければいけないという点には注意しましょう。

 

（３）その他の親族（家なき子特例）

 
同居の実態がない親族が土地取得者となる場合、以下の要件を満たさなければなりません。

  • 被相続人に配偶者や他の同居相続人がいない
  • 相続開始前3年以内に、その親族やその親族の配偶者、3親等内の親族等の家屋に住んだことがない
  • 相続時にその親族が住んでいる家屋を過去に所有していないこと
  • 申告期限まで引き続きその宅地等を所有していること

この特例は、3年以上借家暮らしをしている親族を対象にしていることから「家なき子特例」と呼ばれているものです。

同居している他の相続人がいないという要件から、配偶者のいない故人が、一人で自宅に住んでいたような場合が該当します。

こちらの場合でも、相続開始後の10ヶ月間は該当の家に住み続けなければなりません。

 

小規模宅地等の特例では申告が必須

相続財産の総額が相続税の基礎控除額「3,000万円 ＋（ 600万円 × 法定相続人の数 ）」以内であれば、相続税は生じないので申告は不要です。

しかし、小規模宅地等の特例を使う場合、相続税が発生しなくても申告が必要になります。

申告には必要な書類を用意して手続きをします。この手続きをしないと特例が使えません。手続きを怠ると、税務署から多額の追徴課税を言い渡される恐れがあります。

 

まとめ

小規模宅地等の特例は控除制度としては、かなり複雑です。土地要件や取得者要件の他にも、各ケースによって適用条件が異なってきます。

相続財産に土地が含まれている場合、まずは専門の税理士に相談してください。税理士のアドバイスで数百万円も税金が変わることがあります。

なお、節税対策は早い段階からしておく方が有利なので、将来、土地を相続する予定がある方もお早めにご相談ください。

 

 

 

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