厚木市で 相続 の手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続　の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

賃貸アパートやマンションなどの不動産運用をされている方にとって、税金は悩みの種。毎年の所得税を抑えることもそうですが、遺族が困らないように相続税対策も必要です。

不動産における相続対策は色々とありますが、「資産管理会社」を設立する方法もその一つです。

「法人化」と聞くと、なんだか大ごとのように感じるかもしれませんが、仕組みを正しく理解し、ご自身の状況に合わせて活用すれば、強力な節税にもなります。

ただし、メリットも大きい分、デメリットもあるので注意が必要です。

 

資産管理会社とは

資産管理会社とは、商品の販売やサービスの提供など一般的な商売をする会社とは異なり、「個人資産（不動産や株式など）の管理・保有」を主な目的として設立されます。

多くの場合、ご家族だけが株主や役員となる「プライベートカンパニー」としての性格を持ちます。

資産管理会社がなぜ相続税対策になるのか、それは相続する財産の種類が「不動産」から「株式」に変わる点にあります。

個人でアパート等を持っていれば、相続の対象はその「土地と建物」です。しかし、会社を作ってアパートの所有権を持たせれば、オーナーが持つ財産は「その会社の株式」になります。

遺産の相続税を計算する際、「不動産として評価する場合」と「会社の株式として評価する場合」では、計算ルールが異なります。この違いをうまく利用して、財産の評価額（相続税の対象額）を引き下げるのが、資産管理会社活用の基本戦略です。

なお、個人と法人では所得税の税率も異なるので、所得税対策としても資産管理会社は有効です。（すべてのケースで有効ではないので、注意。）

 

2つのスタイル

資産管理会社といっても、資産との関わり方によって大きく2つの方式に分かれます。どちらを選ぶかによって、節税の効果や手間が変わってきます。
 

（１）管理委託方式

 
不動産の名義（持ち主）はオーナー個人のままにしておく方法です。設立した会社には、不動産の「管理業務」だけを任せます。具体的には、家賃の集金、清掃の手配、入居者対応などを会社に行わせ、オーナーはその対価として「管理料」を会社に支払います。

この方式は主に所得税の節税に効果があります。

不動産の名義変更はオーナーのままなので、移転コストがかからず手軽に始められます。また、「管理料」を会社に払うことで、そのお金は経費となり、所得税対象の金額が下がります。

ただし、不動産そのものはオーナー個人のままなので、相続税評価額を大きく下げる効果は限定的です。

 

（２）資産保有方式（本格的な相続対策向け）

 
不動産そのものを会社に買い取らせる、あるいは出資させることで、名義を「個人」から「法人」へ完全移転する方法です。家賃収入はすべて会社の売上になります。

この方式の主な効果は相続税対策と所得税対策の両方です。

相続財産が「株式」に置き換わるため、高い節税効果が期待できます。ただし、不動産の名義を変えるため、登録免許税や不動産取得税といった移転コストが初期費用としてかかります。

 

資産管理会社を作る5つのメリット

（１）所得を家族に分散できる（所得税・住民税の削減）

 
個人の場合、家賃収入はすべてオーナーの所得となり、金額が大きければ大きいほど税率が高くなる「累進課税」が適用されます。

一方、資産管理会社にすれば、得られた利益を「役員報酬」として家族に分配できます。例えば、配偶者や子供を役員にし、それぞれに報酬を支払えば、オーナーの所得が減るだけでなく、家族全体で見れば低い税率が適用されることになります。

また、受け取る家族側にも「給与所得控除」という税制上の特典があるため、世帯全体の手取り額を増やすことができます。

 

（２）「経費」の範囲が広がり、お金が貯まりやすくなる

 
個人事業主に比べて、法人は「経費」として認められる範囲が広くなります。

自宅を会社名義で借り上げれば、家賃の大部分を経費にできる役員社宅、業務上の移動に対して、非課税で手当を支給できる出張手当等々、経費を活用することで、税金を抑えながら、会社内部にお金を残したり、将来のための資金積立を増やしやすくなります。

 

（３）相続税評価額をコントロールできる

 
個人で不動産を持っていると、その評価額を下げる方法は限られています。しかし、「会社の株式」であれば、意図的に評価額を下げることが可能です。

例えば、会社に利益が溜まって株価が上がってしまった場合でも、「役員退職金」を支給して会社の財産を減らすことで、株価（＝相続税評価額）を引き下げることができます。このように、タイミングを見計らって株価を調整できるのが、法人化の大きな強みです。

 

（４）遺産分割がスムーズになり「争族」を防げる

 
不動産は分割が難しい資産ですが、資産管理会社であれば、相続するのは「株式」になります。

株式であれば、「長男に100株、次男に100株、長女に100株」といったように、1株単位で均等に分けることが容易です。公平な分割ができるため、遺産争いを防ぐ効果もあります。

 

（５）納税資金の準備ができる

 
相続税は原則として、現金で一括払いしなければなりません。不動産ばかり持っていて現金がないと、相続人は納税のために物件を売却せざるを得なくなります。

資産管理会社を活用し、オーナーの「死亡退職金」を用意しておけば、相続人はまとまった現金を手にすることができます。死亡退職金には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠もあるため、税負担を抑えつつ納税資金を確保できるのです。

 

注意点

（１）設立・維持にお金と手間がかかる

 
会社を作るには、登録免許税や定款認証費用など、数十万円の初期費用がかかります。また、たとえ赤字であっても「法人住民税の均等割（年間約7万円）」を毎年納めなければなりません。

 

（２）事務作業が複雑になる

 
個人の確定申告に比べ、法人の決算・税務申告は複雑です。厳密な会計ルールに基づいた記帳など、自身ですべて行うのは困難です。そのため、税理士等の専門家のサポート料が必須となり、個人経営の時よりランニングコストがアップします。

 

（３）「株価対策」を怠ると逆効果になるリスク

 
会社の資産が増えすぎると、「会社の株式の価値」が高騰します。そのタイミングで相続が発生すると、かえって高い相続税がかかってしまうことがあるのです。

よって、定期的に株価をチェックし、役員報酬や退職金、修繕投資などで計画的に利益を吐き出す「経営」が求められます。

 

（４）税務調査のリスク（否認リスク）

 
「節税のため」という意識が強すぎて、実態とかけ離れた会社経営をしていると税務調査の対象となります。

相場よりも極端に高い管理料を会社に払っていたり、実際には何も業務をしていない家族に高額な給与を払っていたり、こんな経営をしていると、税務調査で否認され、追徴課税（ペナルティ）を受ける可能性があります。

 

まとめ

資産管理会社は、相続税だけでなく所得税対策にもなるスキームです。しかし、作れば誰もが得をするというものでもありません。

会社設立をする前の前提条件（不動産所得や年間所得額等々）もそうですが、設立後の「株価コントロール」「資産運用」も重要になります。「設立して終わり」ではないということです。

「自分の場合は、会社を作ったほうが得なのだろうか？」「コストをかけてまでやる意味があるだろうか？」、それらを知りたい場合は、一度、専門家によるシミュレーションを受けてみてください。

 

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