厚木市で　相続手続　支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続　の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

相続では条件を満たすことで相続税額を控除できる特例がいくつか設けられています。「小規模宅地等の特例」もそんな特例の一つです。

この特例は、故人が所有していた特定の土地について相続税の評価額を最大で80%も減額できる制度です。土地はもともと価値の高いものですから、その評価額を8割も下げられるとなると、かなりの節税になります。

この小規模宅地等の特例ですが、自宅がある土地で申請する場合、前提として故人が生前に住んでいる必要があります。しかしながら、高齢ともなると、自宅を離れて老人ホームへ入居するケースもあります。

その場合、もともと住んでいた宅地は特例の適用が可能なのでしょうか。本コラムで解説いたします。

 

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続において故人所有の土地が一定の要件を満たす場合、その相続税評価額が最大80％も減額できる制度です。

対象となる土地は、故人(被相続人)の自宅があった土地・事業利用していた土地・第三者に貸していた土地等になります。減額の幅や上限面積は、土地の利用状況によって変わります。

この制度ができたのは、遺族の生活を守るためです。もし、相続で故人の土地に相続税が100%課税されると、それを引き継ぐ相続人にとっては大きな負担となります。最悪のケースでは相続税を払うために、土地を売るなどして居住地を失い、引き継いだ事業がストップする可能性もあります。

このように相続人の生活に悪い影響を出さない処置として、小規模宅地等の特例が創設されました。この特例は何といっても、相続税の評価額を大幅に下げられる点が魅力です。

ただし、控除額が大きい反面、適用要件も細かく設定されています。制度の仕組みをきちんと理解した上で、要件をクリアしなければなりません。

なお、対象は土地のみです。建物は対象外なので注意しましょう。

 

老人ホームに入所していても適用可能

小規模宅地等の特例は特定居住用宅地として申請する場合、大前提として「故人もしくは生計を一にする親族がその土地に住んでいた」という実態がないといけません。

しかし、故人が自宅を離れて老人ホームに入居していた場合もあります。

老人ホームに入居すると、自宅が空き家になってしまいます。しかし、この場合でも、小規模宅地等の特例を使うことができます。ただし、一定要件を満たす必要があります。

まず、老人ホームに住居していた故人が以下の要件を満たしていること。

  • 要介護認定もしくは要支援認定を受けていた
  • 老人福祉法等に規定する老人ホーム等に入所していた
  • 入所後に自宅を他人に貸したりしていない

 
老人ホームへ入居する場合、必ず要介護・要支援認定を受けていること。つまり、健康な状態なのに、老人ホームに入居していた場合、特例の適用は受けられません。

そして、入居する施設は老人福祉法や介護保険法に規定されるものでなければなりません。無許可営業の老人ホームに入所していたら、特例の適用外です。

また、入所後に、自宅を事業や賃貸として運用していないこと。これは特定居住用宅地として申請するための必須項目です。事業用や貸付用として利用すると、特定居住用宅地として税務署が認めてくれなくなるからです。

 

小規模宅地等の特例が使える4つのケース

ここでは特例が使える具体的なケースを紹介いたします。

    ①自宅に夫婦で住んでおり、高齢の夫が老人ホームに入所。妻はその後も引き続き自宅に住み続けた。

  • 配偶者である妻が相続で住宅地を相続する場合、小規模宅地等の特例が適用可能
  • 配偶者のため、申告期限まで自宅に住み続ける等の継続要件はありません

 

    ②自宅に父親と子供が同居後、父親は老人ホームへ。子供はそのまま相続まで自宅に住んだ。

  • 同居人であった子供が自宅の土地を相続する場合、特例適用可能
  • しかし、相続後も相続税の申告期限まで土地の所有と居住を続ける必要あり
  • 期限内に自宅を売却してしまうと特例は適用不可になります

 

    ③夫婦二人が同居していたが、二人とも老人ホームへ入った。自宅は空き家に。

  • 相続で配偶者がその空き家を相続する場合、特例が問題なく使えます
  • 継続要件も不要になります

 

    ④父親だけが自宅に住んでいたが老人ホームへ入った。自宅は空き家となった。

  • このケースでは別居している親族の「家なき子」が自宅を相続する場合については、小規模宅地等の特例が使えます
  • 家なき子とは、相続日前３年以内に本人もしくはその配偶者が持っている家屋に住んだことのない相続人をいいます
  • なお、この特例を使うためには故人に配偶者もしくは同居している相続人がいない場合です
  • 配偶者がいないというのは、配偶者が既に亡くなっているか離婚などにより、戸籍上の配偶者がいない場合を指します

 

入所していた場合の添付書類

故人が老人ホームに入所していたケースで、特例適用を受けるためには、小規模宅地等の特例適用の添付書類に以下の書類を用意しなければなりません。

  • 死亡日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
  • 介護保険の被保険者証の写し、障害福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人の要介護認定、要支援認定等の事実を証明する書類
  • 老人ホームの入所契約書など、施設の名称、所在地等が記載された書類

 

同居の実態は誤魔化せない

小規模宅地等の特例では、取得者によっては生前の故人と同居していた実態が必要です。つまり、住民票が同じであっても、実際に同居していないと特例は使えないのです。

税務署には適当に言えば良いのではないか？と考えるかもしれませんが、同居していたかはどうかについては、税務署も徹底的に調べます。
同居の実態を偽っている場合は、高い確率でバレるでしょう。

同居の実態を偽り、不当に税金を安くする行為は脱税ですから、ケースによっては重い処罰が課せられます。注意しましょう。

 

まとめ

高齢の被相続人が自宅を離れて老人ホームへ入居するケースはとても多いです。

老人ホームに入居していた場合でも、小規模宅地等の特例を使うことができますが、一定要件を満たす必要があります。

今回4つのケースを挙げて説明しましたが、その他のケースについて詳しく聞きたい方は、弊所までご相談ください。

 

 

 

相続の手続きでお困りのことがございましたら、相続手続の専門家・相続手続相談士のいる厚木相続相談センターまでお気軽にご連絡ください。

行政書士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士との強いネットワークを活かして、あなたの相続の悩みをサポートいたします。

まずはお気軽に初回無料相談をご利用ください。

 

■お問い合わせフォームから今すぐ初回無料相談をしたい方→こちらをクリック

■お電話で今すぐ初回無料相談をしたい方→046-297-0055（受付時間：平日9:00～17:00）