厚木市で 相続 の手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続　の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

毎年7月に国税庁から公表される「路線価」。これは土地の相続税評価において基準となる指標です。

ここ数年は、国内の地価が上昇傾向にありますが、これらの地価変動が将来の税負担、特に相続税にどう響くのでしょうか。

 

路線価の定義とは

まず路線価の解説ですが、路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の基準として国税庁が設定する土地の価格です。毎年1月1日時点の評価が、同年の7月に発表されます。

この路線価の他を含めて日本の土地には、目的に応じた4つの価格が存在します。

    実勢価格（時価）：実際の不動産市場で売買される価格。チラシ等の掲載価格がこれに当たり、需要で変動する「生きた価格」です。
    公示地価：国土交通省が公表する標準的な価格の目安です。毎年3月に発表されます。
    固定資産税評価額：市町村（東京23区は都）が固定資産税の計算に用いる価格で、3年ごとに更新されます。
    路線価：前述したように相続税等の計算用の価格です。公示地価の約7~8割が目安とされています。

 

近年の路線価の推移

2025年分の路線価は、全国平均で前年比プラス2~3%程度となり、4年連続の上昇を記録しました。特に首都である東京の伸びは著しく、都内平均で前年比プラス8%と、全国平均の約3倍に達しています。

この背景には、インバウンド需要の回復、都市部での大規模再開発、根強い住宅需要、そして円安による海外投資家の資金流入などがあります。過去にはパンデミックによる一時的な停滞はあったものの、全体としては上昇傾向にあり、今後もしばらくはこの傾向が続く可能性が高いでしょう。

 

相続税への具体的な影響

「地価が上がると、将来の相続税が跳ね上がるのでは？」と不安を感じる方も少なくありません。

結論から言えば、土地の評価額が上昇する可能性は高いです。市場価格（時価）が上がれば公示地価も引き上げられ、それに連動して路線価も上がるためです。

ただし、過度に恐れる必要はありません。相続税には土地の評価を法的に圧縮できる仕組みがいくつか用意されており、これらを適切に活用することで税負担を抑えることが可能だからです。

 

土地評価の2つの算出方法

相続発生時、土地の価値は以下のいずれかの手法で計算されます。

路線価方式：主に市街地で用いられる方法です。国税庁の「路線価図」に記載された、道路ごとの単価（1㎡あたり）に土地面積を掛けて算出します。
計算式：路線価×敷地面積＝土地評価額

倍率方式：路線価が設定されていない郊外や農村部の土地などで用いられます。
計算式：固定資産税評価額×指定の倍率＝土地評価額
※倍率も地域ごとに国税庁が定めています。

 

評価額を下げる「減額要素」

前述では、評価の計算方法を述べましたが、相続における土地評価は、単純な面積計算だけで決まるわけではありません。

実は「使い勝手の悪い土地」は、その分、評価額を差し引くことができます。

例えば、以下のようなケースです。

  • 奥行きが極端に長い
  • 道路に接していない、または接道が狭い（旗竿地）
  • L字型や三角形などの不整形な形状
  • 敷地内に大きな高低差がある

こうした土地は、綺麗な正方形の土地に比べて活用が難しいため、ルールに基づいて数％〜数十％の「補正（評価減）」を加えることができます。この補正を漏れなく適用できれば、最終的な納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

 

節税の切り札「小規模宅地等の特例」

土地における最も効果的な節税策が「小規模宅地等の特例」です。

これは亡くなった方が住んでいた自宅の土地などを相続する場合、一定の要件を満たせば、評価額を最大80％減額できます（減額できる範囲があります）。

相続税の有無を左右する非常に強力な制度ですが、適用条件が複雑なので、税理士などの専門家のサポートを受けた上で手続きをすると良いでしょう。

 

まとめ

近年の市場の活況を受け、土地の時価および路線価は上昇傾向にあります。これは将来の相続税負担が増える要因となります。しかしながら、税法には「実態に即した評価」を行うための減額ルールや、居住基盤を守るための特例措置が備わっています。

相続における土地評価では、土地ごとの個別要因（形状や接道状況）を精査すれば、最大限の評価減を適用できます。ただし、土地評価には高度な専門判断が求められるため、実績のある専門家へ相談した方が良いでしょう。

 

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