こんにちは。
厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 
遺産のなかに不動産がある場合、現金と違って分割が困難なため相続人同士で揉めやすいといえます。

特に遺産額の中で不動産が高い割合を占めている場合には、処分や分割の方法を巡って一層トラブルが起こりやすいでしょう。

 
今回は、相続手続きにおいて不動産の分割方法についてご紹介しますので、参考にしてください。

 

不動産の種類

相続における不動産というと居住用の自宅だけかと思いがちですが、そうではありません。
 

  • 戸建ての自宅（土地・建物）
  • 自宅用マンション
  • 投資用賃貸物件（マンション・アパート・駐車場など）
  • 山・畑・田・空き地（遊休地）
  • 別荘

 
等々を被相続人が保有していた場合は相続財産の対象となりますので、相続手続きを行います。

 
各不動産の資産価値を算出すること、分割の方法の決定や、誰の名義にするのかを決める必要があります。

 

不動産分割の方法

分割方法には下記の４つがあります。
 

（１）現物分割

 
そのままの状態で相続する方法です。遺産に自宅と別荘と現金があるのなら、配偶者が自宅を、長男は別荘、次女は現金を相続するというケースです。

 
この分割方法は、とてもわかりやすく簡単ですが、不動産は他の財産と比べ高価なもののため価値が釣り合わないことが多いので、不公平が生じやすいといえます。

もっとも、「不動産は管理も売却も大変なため、現金のみで良い」という方もいるので、相続人全員の合意が得られるのであれば、この現物分割はオススメできる方法です。

 

（２）代償分割

 
特定の相続人に法定相続分を超える遺産を相続させ、超過分の代替として他の相続人に金銭等を渡す方法です。不動産は母親が引き継ぎ、子供には相続分を母親が後に現金で払うというケースです。

細かい調整が行えるので、最終的に相続人全員が同額に近い財産を得ることになります。

 
不公平感はないものの、相続の後に金銭を支払う相続人にはある程度の資力が必要です。支払いが遅れると他の相続人から支払いを求める訴訟を起こされるリスクもあります。

 

（３）換価分割

 
話し合いにより不動産の名義変更を行う代表者を決定し、その代表者が不動産の相続登記と売却を行なった後に他の相続人にお金を分割する方法です。

売却後の現金を分割するので、高い公平性があります。不動産の名義を代表者のものにするので、手続きもやりやすくなります。

 
ただし、売却により譲渡所得税の納付と他の手数料が発生します。また、希望の額で不動産が売れるとは限らないので、売却までに時間がかかり、分割が大幅に遅れることもあります。

 

（４）共有分割

 
相続人が各人の持分を決めた上で不動産を共有取得する方法です。

この方法はデメリットが多くあまりオススメできません。

 
共有名義のため、不動産の売却には他の共有者の合意を得る必要があり、手間がかかること。

建物の管理や実際に住む人を誰にするかなどについても、共有者間で話し合いをしなければなりません。

 
また、共有名義者の内の一人が亡くなると、その子供に不動産の権利が分割相続され、権利関係者が増加していきます。その結果、複数の利害関係人が出てきてしまい、不動産の管理や処分について意見の収拾がつかなくなります。

 

まとめ

不動産の遺産相続における分割方法について、解説いたしました。

そのままの相続でも売却でも、揉めやすいのが不動産の相続です。

 
どの方法が最適なのかは、相続人の人数や家族構成、他の遺産状況によるので、不安な方は相続手続きの専門家にご相談ください。

 

 

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