厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 

相続財産に農地がある場合、相続人である誰かが引き継ぐことになります。

農業を継ぐ意志のある方が引き継げば問題ありませんが、会社員などをしていて、農業経験がなく、今後農業をする予定もない方が取得すると対応に困る可能性が大きいです。

なぜなら、農地は通常の土地と扱いが違って、厳しい制限があるからです。
農地は国の食糧政策の基礎となるもののため、売るにも転用するにしても事前に許可が必要です。

 

農業委員会の届け出が必須

通常の土地であれば、相続で引き継ぐ際には相続税の申告（相続財産総額が基礎控除を超える場合に限る）と相続登記（名義変更）が必要となります。
農地相続では、それに加えて「農業委員会」への届け出をします。

農業委員会は農地法に基づき、農地の売買や貸借の許可、転用の意見具申、遊休農地の調査・指導など、に関する業務を行う団体です。
農地相続の管理もしているので、相続時にはこの団体へ「相続開始を知った翌日から10ヶ月以内」に以下の書類を出します。

  • 農地法の規定による届出書
  • 相続登記後の登記事項証明書

期限を過ぎて届出がされていない場合は10万円以下の過料が科されますので注意しましょう。

なお、法定相続人ではない方が農地を相続する場合、届け出だけではなく農業委員会の許可も必要です。

 

農地の相続税計算方法

（１）農地の種類

 
農地には種類によって相続税評価が異なります。

    純農地…農業地区域内の農地や第一種農地、甲種農地などが該当
    中間農地…第二種農地やそれに準ずる農地が該当
    市街地周辺農地…第三種農地やそれに準ずる農地が該当
    市街地農地…転用許可を受けた農地や市街化区域内にある農地、各都道府県知事より転用許可を要しないとされた農地が該当

 

（２）相続税計算方法

 

    純農地…倍率方式
    中間農地…倍率方式
    市街地周辺農地…該当地が市街地農地である場合の80％相当額
    市街地農地…宅地批准方式か倍率方式

倍率方式は固定資産税額について、定められた倍率をかける計算方法です。
評価額＝固定資産税評価額 × 評価倍率
農地以外の土地でも路線価のない土地を評価する際の計算方法です。

宅地批准方式は以下の計算式で算出します。
評価額＝該当農地が宅地だった場合の評価額−造成費

造成費とは農地を宅地に変えるためにかかる費用で、地域ごとに金額が設定されています。
固定資産税評価額は、所有者に毎年交付される固定資産税の納付書で確認し、評価倍率や宅地造成費は国税庁のサイトで見られます。

★参考：国税庁 HP 路線価図・評価倍率表

 

相続農地の処理方法

（１）売却する

 
相続農地で農業をしない場合や、他の人への貸し出しも困難な場合、売却するという方法がありますが、冒頭でも述べたように農地売却には、農業委員会の許可を得なければなりません。

なお、農地のまま売却するにも、宅地などに地目を変更して売却するにしても、原則として農業委員会への許可申請が必要です。

地目を変更は許可が下りない場合もあります。その場合は農地のまま売り先を探します。

 

（２）相続放棄

 
農地管理が難しく、手放したいとなったら、相続放棄という手段もあります。
相続が開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てをすれば、農地を含む財産の相続を放棄できます。

しかし、相続放棄は全ての財産を手放すため、農地に加えて他の不動産屋や預貯金なども受け取れません。
農地以外の遺産がある場合、相続放棄を選択するかどうか慎重に検討しましょう。

 

（３）転用

 
農業を引き継がない場合、農地を自宅や駐車場、賃貸アパートにするという選択肢もあります。

ただし、農業以外の用途への転用には、農業委員会の許可が必要です。

農地面積が大きい場合、農業委員会に加えて農林水産大臣との協議が必要な場合もあります。

 

許可申請の流れ

農地を売却したり、転用したりする場合の許可取得は以下の流れで行います。

農業委員会に申請書を提出

↓

農業委員会は、意見を付して都道府県知事又は指定市町村長に送付

↓

申請者に許可通知

 

準備する書類は、以下の通り。

  • 転用予定農地の登記簿謄本（登記事項証明書）
  • 転用予定農地の公図
  • 転用予定農地の図面（農地位置や近隣状況が確認できるもの）

この他に、農地や周辺の写真も準備しておきます。

農地転用の場合、内容によって追加の資料が必要な場合もあるので、事前に管轄の農業委員会へ確認しましょう。

 

転用できる農地の種類

（１）第2種農地

 
市街地として発展する可能性や、農業公共投資の対象外で生産力の低い小団地農地を指します。

  • 鉄道駅や官公庁などから500m以内にある農地
  • 市街化区域から500m以内にあり、10ha以上の集団農地に該当しない

 

（２）第3種農地

 
市街化が進んでいる地域にある農地です。

  • 上下水道やガス管のうち2種類以上が前面道路に埋設、かつ500m以内に教育機関・医療機関・その他の公共施設が2つ以上ある
  • 鉄道の駅や官公庁等から300m以内にある
  • 街区の面積に占める宅地化率40％以上の区画にある
  • 用途地域内にある

 

まとめ

農業離れが進む日本では農業を継ぐ方も少なく、相続された農地の扱いに困るケースが多くなっています。

農地法の制約によって転用ができない場合も多く、土地の押し付け合いで相続人同士がトラブルとなることもあります。農地が相続財産にある場合、取得後のことも加えて専門家に相談することを推奨します。

 

 

 

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