こんにちは。
厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。

相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。

 

 
前回のコラムでは遺産に不動産がある場合の分割方法について紹介いたしました。

今回は不動産を相続する際の手順について解説いたします。
 

★参考記事：相続不動産の分割方法

 
相続手続きは人生のうちにそう何度も経験するものではないので、何をどうしたら良いのかさっぱりわからない人が多数かと思います。

特に不動産の相続は相続人間で揉めやすいのもそうですが、何もわからない状態で手続きを進めてしまうことはとても危険です。

 
後悔しないためにも、不動産相続全体の大まかな流れを理解しておくことが大切です。

 

不動産を相続した際の手順

不動産が遺産にある場合は、以下の手順で相続手続きを進めます。
 

（１）遺産について話し合う

 
まずは相続する不動産について「誰の名義に変更するか」「どのように分割するのか」を相続人全員で話し合います。

電話や手紙を通じて意見をまとめることでも構いません。全員の合意を得ることが大切です。
 

分割方法については前回のコラムで解説した通り、４つの方法があります。相続人全員でどの方法が最適か、他の遺産や相続人の数等、各状況を踏まえて検討します。

現物分割…個々の財産の形状や性質そのままに分割・相続する
代償分割…特定の相続人が遺産相続し、相続後に他の相続人には代償分の金銭を分配
換価分割…不動産を売却し、売却金を他の相続人に分配する
共有分割…各相続人の相続分に応じて不動産を共有名義で保有する

 

（２）遺産分割協議書の作成

 
話し合いで決定した内容については、遺産分割協議書という形で文書にして残します。

 
遺産分割協議書には協議事項の明示、不動産における登記事項証明書を書き写しておきます。

また、相続人全員が必ず署名・押印を行います。

 

（３）相続登記

 
相続登記とは、不動産における登記名義を被相続人のものから相続人へ変更することです。
 
必要な書類は、

  • 遺産分割協議書
  • 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべてのもの）
  • 相続人全員の住民票および印鑑証明書
  • 不動産固定資産評価証明書
  • 不動産全部事項証明書

 
等々です。

 
不備があると、何度も役所に出向いて修正を行うことになります。

不安な場合は、相続手続きの専門家に代行してもらうのも良いでしょう。

 

相続登記はお早めに

相続登記には実は期限がありません。また、手続き自体を行わなくてもペナルティが課せられることもありません。

 
ただし、 相続登記は第三者に対して相続した不動産の所有権を証明するための大切な行為です。

相続登記を怠ったことで、トラブルが起こるリスクもあります。

 
例としては、相続人の中に借金をしている方がいた場合、債権者が遺産の不動産を差し押さえるケースがあります。

債権者が法定相続分の相続登記を行い、共同相続人の１人の持分について差押登記をしてしまった場合、債務のあった相続人がその不動産を相続しなくても差押登記が消されることはありません。

 

相続税の確認

不動産は、資産価値が高いものが多いので相続税の課税対象になりやすいといえます。

相続税の基礎控除額（＝３,０００万円＋６００万×法定相続人の数）を超過する金額については相続税を納める義務があります。

 
不動産における資産価値の評価は査定を行う人によって大きく変わります。これは、相続や不動産に詳しくない税理士では、正確な査定額は出ないということです。

 
正しい評価額を算出するためにも、相続と不動産に詳しい専門の税理士に相談しましょう。

専門家であれば各相続の状況に応じて、控除制度利用のアドバイスや申請代行も行なってくれます。

 

相続後のトラブルに注意

無事に不動産を相続した後もトラブルが起こる可能性があります。

以下では、トラブルの事例をご紹介いたします。
 

（１） 所有権が移る

 
相続した土地が遠方にあって管理が行き届いていない場合などは要注意です。

知らないうちに相続した土地の隣地所有者があなたの土地を占有し、一定の要件を満たしてしまえば、10年後に土地の所有権を取られる可能性があります。

 
民法では「取得時効」が定められており、他者が持っている物を一定期間占有していた人に対して所有を認めるという内容です。

不動産所有権に関する取得時効については、所有する意思を持って平穏に公然と占有していた場合、自らに所有権があると思いこんでいて、そう思いこむことに過失がなければ、10年後に自分のものになります。

 

（２）損害賠償を請求される

 
相続した不動産に老朽した空き家がある場合は要注意です。建物が倒壊した際に、隣の家の外壁等が壊れてしまうと損害賠償請求をされる可能性があるからです。

 
民法では、不動産の利用や管理を行なっている方に責任が発生し、過失がない場合には所有者が責任を負うと決められています。

もし、倒壊の危険性がある不動産を所有している場合は、リスク回避のためにも取り壊しか売却してしまう方が良いでしょう。

 

まとめ

不動産の相続手続きをスムーズに進めるためには、全体の流れの他に、正しい知識と、予測されるトラブルのケースを把握しておくことが大切です。

 

 

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