面倒な不動産相続の手続きの流れ
こんにちは。
厚木市で相続手続支援をしている、税理士・相続手続相談士の小川正人です。
相続の際に必要な戸籍集めや口座解約、各種名義変更をお手伝いさせていただいております。
親が亡くなると、実家などの不動産を相続するケースも多々あります。
不動産の相続は、現金や預貯金のようにはいきません。分割方法も様々ですし、相続税の評価方法も特殊です。
複雑な不動産相続をスムーズに行うには、手続きの流れを予め掴んでおくことが大事です。
何も知らずにそのまま相続を進めると手続き期限に間に合わなかったり、不都合な事態を起こしてしまいます。
本コラムでは不動産相続に関する手続きの流れや、分割方法・評価方法についてまとめています。
是非参考にしてください。
不動産相続はどうして面倒なのか
不動産の相続が面倒な理由は以下のとおりです。
- 相続税の評価方法が違う
- 分割方法が違う（簡単に分割できない）
- 名義変更（相続登記）をしなければならない
- 節税対策に活用できる制度の要件が複雑
そもそも、従来の相続の手続きが面倒であるのに、不動産の相続はそれに加えて、手続きが増えたり、分割が難しい面があります。
相続税の評価方法でも、現金や預貯金の場合は、相続税評価額はそのままの額ですが、不動産の場合は土地と建物、それぞれの評価額を算出しなければなりません。
しかも、その評価は評価者によって変わってしまう程、難しいとされています。
後で述べますが、土地評価は基本は国税庁が定めた路線価を基準に算出します。
しかし、そこに形状や利用価値といった様々な要素を加味していくので、評価額が人によって異なるのです。
不動産が相続財産に含まれる際に行うこと
財産調査の結果、相続財産の中に不動産がある場合は、以下の流れで手続きを進めていきます。
STEP1 単純承認か相続放棄かの検討
相続では、借入金等マイナスの財産がプラスの財産を上回る場合もあります。
その場合、相続開始から（厳密には自己のための相続の開始を知ってから）3ヶ月以内に相続放棄の申し立てを行えば、借金を相続しなくてよくなります。
ただし、プラスの財産を相続することもできません。
なお、財産を処理した場合、単純承認が成立し、相続放棄はできなくなります。
また、相続放棄は、他の相続人にも影響が出ることなので、十分に検討した上で行うべきです。
STEP2 遺産の分け方を決める
遺言があるかどうかで分割内容は変わります。遺言書がない場合は、遺産分割協議で配分を議論します。
STEP3 相続財産の名義変更
分割が決定したら、相続登記を行います。
相続登記とは不動産の所有権移転登記の一種で、相続不動産の名義を被相続人から、相続人に変える手続きです。
STEP4 相続税の申告・納付をする
不動産の評価を行った後、相続税の申告と納付を行います。期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
期限を過ぎた場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティを課せられてしまいます。
相続税の控除に関する特例制度を適用する場合も、この期限内に申請しなくてはなりません。
不動産の分割方法
不動産分割は現金と違って容易に分けられません。
分割方法は以下の4種から決定します。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有分割
（１）現物分割
そのままの形＝現物で分割する方法です。
例えば、相続人が二人の場合、片方が不動産をまるまる取得し、もう一人がそれと同額の現金を相続するといったケースが該当します。
遺産をそのままの形で取得できるので、相続登記や後の売却でも余計な手間がかかりません。
ただし、不動産と同等の現金や預貯金が財産にない場合は、分割が不公平になってしまう懸念があります。
（２）代償分割
不動産を特定の相続人が取得し、代償として他の相続人に現金等を渡す方法です。
調整がしやすいので公平性がある上、不動産もそのままの形で相続できるメリットがあります。
ただし、代償として渡せる資産がない場合、成立しません。
（３）換価分割
不動産を売却して得たお金を分ける方法です。
代償分割と違って、代償の資産を用意しなくて良いことがメリットです。
ただし、買い手が見つからない場合もあるので、分割完了まで時間がかかる可能性もあります。
（４）共有分割
複数の相続人の共有名義で不動産を相続する方法です。
公平性はありますが、多くのデメリットがあるので、あまりお勧めしません。
例えば、売却等の手続がスムーズに行えない点があります。
不動産の売却には名義者全員の同意が必要なので、共同所有者が遠方に住んでいる場合や、売却に反対した場合は、売る機会を逃す可能性が出てきます。
詳しくは、下記のコラムをお読みください。
不動産の共有分割における問題点について解説しています。
不動産の評価方法
（１）土地の計算方法
相続不動産の土地評価には、「路線価方式」か「倍率方式」を用います。
路線価とは、国税庁が毎年1月1日に定める土地の価格で、同年の8月頃に発表されます。
倍率方式は路線価が設定されていない地域の土地評価に使う計算方式です。
それぞれの計算式は以下の通りです。
倍率方式による土地評価＝固定資産税評価額×倍率
計算で使う路線価や評価倍率は国税庁のホームページで確認することが可能です
計算式からも分かるとおり、土地評価には補正率を加味します。
土地も角地だったり、四角ではない歪な形をしている場合があり、利用価値が異なります。
そのため、補正率によっては、土地評価額が下がり、相続税を抑えることも可能になります。
もし、評価者に土地補正率に対する知識がないと、本来は節約できる税金を納めることになりかねません。
（２）建物の計算方法
建物の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」であり、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
固定資産税評価額は都税事務所や役場の固定資産税課などの固定資産税台帳、自宅に郵送される固定資産税課税明細書で確認することができます。
建物が建設中の場合は評価額は「建設費用原価×0.7」で計算されます。
建設費用原価は工事の進捗率で決まるので、工事担当の建設会社から証明書を発行してもらいます。
相続登記
相続登記とは、不動産名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。
期限は設けられていませんし、罰則もありませんが、権利を確定させておかないと、トラブルの元になるので、早めに手続きをしたほうがよいと言えます。
相続登記をしないと起こる弊害には以下のものが考えられます。
- 権利関係が複雑になり、名義変更が難しくなる
- 不動産が売れない・担保にできない
- 一部の相続人が不動産を勝手に処分してしまう
- 第三者に対抗できなくなる
相続登記は、所有者の権利が移ったことを第三者に証明するためのものです。
手続きをしていなければ、不動産の売買や譲渡はもちろん、担保への設定もできません。
その上、他の相続人に勝手に不動産を処分される可能性もあります。
また、何世代にも渡って手続きを放置していると、不動産の権利関係者がどんどん増えていきます。
そうなれば、いざ相続登記を行おうと思っても、手続きが複雑になってしまいます。
なお、今は義務ではない相続登記も、「土地」に関しては義務化される見通しになっています。
現在では長い間名義変更がされない「持ち主不明の土地」が国内に多くあり、行政側で買取をしようにも、持ち主を探す労力がかかるため、処分が遅れているという弊害が生じています。
そのため、今年の4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が可決されました。
実際に新制度が開始されるまでにはもう少し期間がありますが、2024年の施行を目処にしています。
申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられるという罰則も設定されるので、相続登記は早めにしておくべきでしょう。
まとめ
遺産の分割や登記、相続税評価や申告など、不動産相続では行わなければならないことがたくさんあります。
中には期限付きのものもあるので、遅れないように各種の手続きをこなしていかなくてはなりません。
ご自身で行う場合が困難な場合は、相続専門の税理士に手続きを代行してもらいましょう。
専門の税理士であれば、手続きがスムーズに進むだけでなく、節税に必要なアドバイスももらえてお得です。
相続の手続きでお困りのことがございましたら、相続手続の専門家・相続手続相談士のいる厚木相続相談センターまでお気軽にご連絡ください。
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1960年東京生まれ 早稲田大学商学部卒業
1989年税理士登録
相続手続きについての執筆活動もしているエキスパート。
複数の事務所勤務を経験後、1995年厚木市に税理士事務所開業。2015年法人設立、代表就任。
税務や会計にとどまらず、３C（カウンセリング、コーチング、コンサルティング）のスキルを使って、お客様が幸せに成功するお手伝いをしています。
■著書
「儲かる社長がやっている30のこと」（幻冬舎）
■執筆協力
「相続のお金と手続きこれだけ知っていれば安心です」（あさ出版）
「事業の引き継ぎ方と資産の残し方ポイント４６」（あさ出版）
その他多数。
